In riva al mare, a Ibiza non comanda il piano comunale: comanda la legge spagnola sulle coste. Tre fasce ordinano tutto ciò che si può fare in prima linea: il demanio marittimo-terrestre, di proprietà dello Stato, dove solo una concessione dà titolo; la servitù di transito, una banda di sei metri che deve restare libera da ostacoli; e la servitù di protezione, di cento metri in via generale — ridotta a venti sui suoli già urbani all’entrata in vigore della legge del 1988 — dove le nuove abitazioni sono vietate. E un dato cambia tutto: queste servitù non si prescrivono mai.
Le tre fasce, dal mare verso terra
Il demanio marittimo-terrestre (spiagge, falesie, zona di marea) è delimitato con un procedimento ufficiale di confinamento (deslinde) e non ammette proprietà privata: ciò che vi si trova può essere occupato solo con concessione o autorizzazione, e il passare del tempo non genera alcun diritto. Segue la servitù di transito, sei metri lungo la riva che devono restare liberi per il passaggio pubblico e i servizi di vigilanza e soccorso. Sopra si sovrappone la servitù di protezione: terreno privato, ma con attività e opere severamente limitate.
Cento metri o venti: la domanda decisiva
L’ampiezza della servitù di protezione dipende dalla classificazione del suolo nel 1988: cento metri come regola, venti sui terreni che allora erano già urbani. In un’isola con nuclei costieri storici e urbanizzazioni di epoche diverse, stabilire quale fascia grava su una parcella concreta richiede l’esame del confinamento approvato e del piano dell’epoca: è la prima verifica seria prima di comprare o progettare in prima linea.
Cosa si può fare nella servitù di protezione
La regola è dura: vietati gli edifici destinati a residenza, le recinzioni non permeabili e, in generale, gli usi collocabili altrove. Sono autorizzabili gli interventi che per natura non ammettono altra ubicazione e determinati impianti. Nelle Baleari, l’autorizzazione di opere e usi nella servitù di protezione spetta al Consell Insular: una sfumatura di competenze che sorprende chi arriva con schemi peninsulari.
Le case che c’erano già: il regime transitorio
Gran parte della prima linea di Ibiza è stata costruita prima della legge sulle coste, e per quegli edifici vale il regime transitorio: possono essere mantenuti ed essere oggetto di opere di riparazione, miglioria, consolidamento e ammodernamento, purché senza aumento di volume, altezza o superficie. In pratica: si può conservare e aggiornare, non ampliare. Ignorarlo trasforma una ristrutturazione in un procedimento di Costas, demolizione dell’ampliamento inclusa.
Comprare in prima linea: verifiche specifiche
Alla due diligence urbanistica ordinaria si aggiunge qui uno strato proprio: ottenere la planimetria del confinamento e il certificato dell’autorità costiera sulla posizione dell’immobile rispetto alle tre fasce; verificare se l’edificio è anteriore al 1988 e quali opere coprono i suoi titoli; esaminare le concessioni e i loro termini se qualcosa occupa demanio; e scontare dal prezzo i limiti reali di ristrutturazione e ampliamento. In prima linea, i metri che fanno innamorare sono esattamente quelli che regola lo Stato.
Domande frequenti
La mia parcella arriva alla spiaggia: la spiaggia è mia?
No. La spiaggia e la zona di marea sono demanio pubblico statale delimitato dal confinamento ufficiale, qualunque cosa dica un vecchio rogito.
Posso ampliare una casa situata nella servitù di protezione?
In via generale, no: il regime transitorio consente di riparare, migliorare e ammodernare senza aumentare volume, altezza o superficie.
Chi rilascia l’autorizzazione per opere nella fascia di protezione?
Nelle Baleari, il Consell Insular; nel demanio pubblico, l’amministrazione statale delle coste, tramite concessione o autorizzazione.
Il capanno è lì da quarant’anni: si è prescritto?
No. Le servitù costiere sono imprescrittibili e sul demanio il tempo non consolida nulla: l’anzianità non legalizza l’occupazione.