Junto al mar, en Ibiza no manda el planeamiento municipal: manda la Ley de Costas. Tres franjas ordenan todo lo que puede hacerse en primera línea: el dominio público marítimo-terrestre, que es del Estado y donde solo cabe título concesional; la servidumbre de tránsito, una banda de seis metros que debe quedar libre de obstáculos; y la servidumbre de protección, de cien metros con carácter general —reducida a veinte en los suelos que ya eran urbanos al entrar en vigor la ley de 1988—, donde las viviendas nuevas están prohibidas. Y un dato que lo cambia todo: estas servidumbres son imprescriptibles.
Las tres franjas, de dentro afuera
El dominio público marítimo-terrestre (playas, acantilados, zona marítimo-terrestre) se delimita mediante deslinde y no admite propiedad privada: lo que hay dentro solo puede ocuparse con concesión o autorización, y el paso del tiempo no genera derecho alguno. A continuación corre la servidumbre de tránsito, seis metros pegados a la ribera que deben permanecer expeditos para el paso público y los servicios de vigilancia y salvamento. Y sobre ella se superpone la servidumbre de protección: terreno privado, pero con las actividades y obras severamente limitadas.
Cien metros o veinte: la pregunta decisiva
La anchura de la servidumbre de protección depende de la clasificación del suelo en 1988: cien metros como regla general, veinte en los terrenos que entonces ya eran urbanos. En una isla con núcleos costeros históricos y urbanizaciones de distintas épocas, determinar qué franja afecta a una parcela concreta exige examinar el deslinde aprobado y el planeamiento de la época, y es la primera comprobación seria antes de comprar o proyectar en primera línea.
Qué se puede hacer en servidumbre de protección
La regla es dura: prohibidas las edificaciones destinadas a residencia o habitación, los cerramientos que no sean vegetales o permeables y, en general, los usos que puedan ubicarse en otro lugar. Se autorizan actuaciones que por su naturaleza no admiten otra ubicación y determinadas instalaciones. En las Illes Balears, la autorización de obras y usos en la servidumbre de protección corresponde al Consell Insular, un matiz competencial que sorprende a quien llega con esquemas peninsulares.
Las casas que ya estaban: el régimen transitorio
Buena parte de la primera línea de Ibiza se construyó antes de la Ley de Costas, y para esas edificaciones rige el régimen transitorio: pueden mantenerse y ser objeto de obras de reparación, mejora, consolidación y modernización, siempre que no supongan aumento de volumen, altura ni superficie. Traducido: se puede conservar y actualizar, no ampliar. Ignorarlo convierte una reforma en un expediente de Costas, con demolición de lo ampliado incluida.
Comprar en primera línea: comprobaciones específicas
A la due diligence urbanística ordinaria se suma aquí una capa propia: obtener el plano de deslinde y el certificado de Costas sobre la situación de la finca respecto de las tres franjas; verificar si la edificación es anterior a 1988 y qué obras amparan sus títulos; revisar concesiones y sus plazos si algo ocupa dominio público; y descontar del precio las limitaciones reales de reforma y ampliación. En primera línea, los metros que enamoran son exactamente los que regula el Estado.
Preguntas frecuentes
Mi parcela llega hasta la playa: ¿la playa es mía?
No. La playa y la zona marítimo-terrestre son dominio público estatal delimitado por deslinde, con independencia de lo que diga una escritura antigua.
¿Puedo ampliar una casa situada en la servidumbre de protección?
Con carácter general, no: el régimen transitorio permite reparar, mejorar y modernizar sin aumentar volumen, altura ni superficie.
¿Quién tramita la autorización para obras en la franja de protección?
En las Illes Balears, el Consell Insular; en dominio público, la Administración estatal de Costas mediante concesión o autorización.
La caseta lleva ahí cuarenta años: ¿ha prescrito?
No. Las servidumbres de costas son imprescriptibles y en dominio público el tiempo no consolida nada: la antigüedad no legaliza la ocupación.