Nelle Baleari esistono due orologi diversi e una data cerniera. La multa per un’infrazione urbanistica grave si prescrive in otto anni; l’ordine di demolizione, invece, può non prescriversi mai. E tutto cambia a seconda che l’opera sia stata completata prima o dopo il 1° gennaio 2018, quando è entrata in vigore la legge urbanistica delle Baleari (Ley 12/2017, LUIB). Capire quale orologio si applica a cosa fa la differenza tra un problema chiuso e una demolizione possibile tra vent’anni.
Due piani che non comunicano
L’infrazione urbanistica genera due conseguenze separate: la sanzione economica e il dovere di ripristinare la legalità (demolire, ricostruire, cessare l’uso). Ogni piano ha i propri termini. La prescrizione della multa non impedisce la demolizione; l’inesigibilità della demolizione non cancella una multa imposta nei termini. I fascicoli si vincono o si perdono tenendo distinti i due piani.
L’orologio della sanzione
Le infrazioni lievi si prescrivono in un anno, quelle gravi in otto, dal completamento totale dell’opera o dalla cessazione dell’uso. Anche le sanzioni già imposte hanno il loro termine se l’amministrazione non le esegue. «Completamento totale» è una questione di prova: un’opera a metà non fa partire il conteggio, e dimostrare la data esatta è spesso il cuore della lite.
L’orologio del ripristino: l’articolo 196.2 LUIB
La regola generale è di otto anni, ma la LUIB rende imprescrittibile l’azione di ripristino in ipotesi che a Ibiza sono pane quotidiano: opere e usi su terreno rustico — tutto il rustico, non solo quello protetto —, lottizzazioni su rustico, e interventi che riguardino beni catalogati o di interesse culturale, parchi, giardini, spazi liberi, infrastrutture pubbliche e aree per dotazioni. In questi casi l’amministrazione può ordinare la demolizione in qualsiasi momento, a prescindere dagli anni trascorsi e da chi sia oggi il proprietario.
La data cerniera: 1° gennaio 2018
L’imprescrittibilità sul rustico comune è stata introdotta dalla LUIB. Le opere completate integralmente prima del 1° gennaio 2018 restano soggette alla legge precedente (LOUS), con la quale l’azione di ripristino sul rustico comune si prescriveva in otto anni. In pratica: una casa finita su rustico comune nel 2015 può essere oggi fuori dalla portata di un ordine di demolizione; la stessa casa finita nel 2019 non lo sarà mai. La prova della data — ortofoto ufficiali, catasto, fascicoli, fatture, atti notarili — è il bene più prezioso del proprietario.
Prescritto non significa legale
La prescrizione impedisce di sanzionare o demolire, ma non rende l’opera legale: resta in una situazione assimilata al «fuori pianificazione», con limiti alle opere future, difficoltà di finanziamento e assicurazione, e senza accesso ai titoli che esigono la legalità, come la cedola di abitabilità o la licenza turistica. Vendere «il prescritto» come fosse legale è, inoltre, una fonte classica di contenziosi di compravendita.
Domande frequenti
Da quando decorre il termine?
Dal completamento totale dell’opera o dalla cessazione dell’uso. L’onere di provare la data premia chi conserva la documentazione: conservate tutto.
La mia casa è su rustico ed è stata finita nel 2010: possono demolirla?
In via generale l’azione di ripristino sarà prescritta secondo la legge precedente se si trattava di rustico comune non protetto, ma ogni fascicolo richiede di verificare suolo, data e vincoli.
L’amministrazione può riaprire un fascicolo vecchio?
Se l’azione non è prescritta — e sul rustico post-2018 non lo è mai — sì. L’inerzia amministrativa non genera diritti.
Un’opera prescritta si può iscrivere e vendere?
Può accedere al Registro come edificazione datata, ma acquirente e banca sconteranno i suoi limiti. Dichiarare la situazione reale evita liti.