Comprare casa a Ibiza costa parecchio più del prezzo, e anche vendere ha il suo conto. Le Baleari applicano la scala più alta di Spagna nell’imposta di trasferimento — dall’8 al 13 per cento a scaglioni — e la base imponibile non è più ciò che si paga, ma il maggiore tra il prezzo e il valore di riferimento catastale, una sfumatura che sul rustico ibizenco riserva sorprese. Ecco la mappa fiscale completa dell’operazione: cosa paga l’acquirente, cosa trattiene, cosa deve il venditore e cosa arriva ogni anno dopo.
Seconda mano: l’ITP a scaglioni
La compravendita tra privati sconta l’imposta di trasferimento (ITP) con una scala progressiva che parte dall’8% e raggiunge il 13% sulla parte eccedente i due milioni di euro; il calcolo procede a scaglioni, non applicando l’aliquota massima all’intero prezzo. La liquidazione spetta all’acquirente davanti all’agenzia tributaria balear, con il modello 600 ed entro trenta giorni lavorativi dal rogito. Esistono aliquote ridotte per prima casa e acquirenti giovani entro certi limiti di valore, estranei al segmento alto del mercato.
La base imponibile: il valore di riferimento
Dal 2022 l’imposta si calcola sul maggiore tra il prezzo del rogito e il valore di riferimento catastale. Consultarlo prima di firmare la caparra è, in pratica, obbligatorio: se supera il prezzo, l’imposta sale anche se l’affare era conveniente, e contestarlo significa impugnare la liquidazione con perizia. Su fondi rustici e case singolari, dove il valore di riferimento aderisce peggio alla realtà, la verifica preventiva evita budget saltati.
Nuova costruzione e gli altri costi dell’acquisto
La prima cessione di una nuova costruzione non paga ITP ma IVA al 10% più imposta di bollo con aliquota generale dell’1,5%. A ogni acquisto si aggiungono notaio, registro, disbrigo pratiche e, se del caso, i costi del finanziamento. Come regola pratica, una seconda mano di segmento medio richiede di preventivare circa un 10% in più del prezzo, e le operazioni della fascia alta si avvicinano al 14%.
Cosa deve il venditore (e cosa trattiene l’acquirente)
Il venditore è tassato sulla plusvalenza — nell’IRPF se residente, nell’imposta sui non residenti altrimenti — e sopporta la plusvalenza comunale, che colpisce l’incremento di valore del suolo. Quando il venditore non è residente, la legge trasforma l’acquirente in garante: deve trattenere il 3% del prezzo e versarlo con il modello 211 in acconto sulla plusvalenza del venditore, e risponde della plusvalenza comunale come sostituto d’imposta. Dimenticare queste ritenute è tra gli errori più cari a disposizione di un acquirente che ha fatto bene tutto il resto.
Il conto annuale e la struttura dell’investimento
Dopo l’acquisto arrivano l’IBI e i tributi comunali e, per i non residenti, l’imputazione annuale di reddito figurativo o la tassazione degli affitti percepiti; i patrimoni elevati possono inoltre attivare l’imposta patrimoniale, con le regole balear vigenti in ciascun esercizio. Chi pensa di comprare tramite società deve sapere che non esiste il vantaggio automatico: la struttura conviene solo con gestione reale e sostanza, e la casa di godimento personale dentro una società crea più problemi fiscali di quanti ne risolva. E un cambio di contesto per gli investitori extra-UE: la golden visa legata all’acquisto immobiliare è stata soppressa con effetto dall’aprile 2025, quindi la residenza non viaggia più con il rogito.
Domande frequenti
Cosa pago se compro a 3 milioni?
L’ITP si calcola a scaglioni fino al 13% sull’eccedenza oltre i due milioni; con le spese, l’operazione si aggira su un 13-14% in più del prezzo. La cifra esatta dipende dal valore di riferimento.
Posso indicare nel rogito un prezzo inferiore al valore di riferimento?
Si può rogitare il prezzo reale, ma l’imposta sarà liquidata sul valore di riferimento se maggiore — e abbassare il prezzo in atto per risparmiare imposte è una frode dalle gambe corte.
Compro da un venditore tedesco non residente: cosa trattengo?
Il 3% del prezzo, da versare con il modello 211 entro un mese, oltre ad assicurare il pagamento della plusvalenza comunale. Senza quella ritenuta, il fisco può rivalersi sull’immobile.
La golden visa esiste ancora?
Quella legata all’acquisto di immobili è stata soppressa con effetto dall’aprile 2025. Le attuali vie di residenza sono slegate dall’investimento immobiliare.