Comprar vivienda en Ibiza cuesta bastante más que el precio, y venderla también tiene factura. Baleares aplica la escala más alta de España en el impuesto de transmisiones —del 8 al 13 por ciento por tramos— y la base ya no es lo que se paga, sino el mayor entre el precio y el valor de referencia de Catastro, un matiz que en el rústico ibicenco da sorpresas. Este es el mapa fiscal completo de la operación: lo que paga el comprador, lo que retiene, lo que debe el vendedor y lo que llega cada año después.
Segunda mano: el ITP por tramos
La compraventa entre particulares tributa por transmisiones patrimoniales con una escala progresiva que arranca en el 8 % y alcanza el 13 % en el tramo que excede los dos millones de euros; el cálculo se hace por escalones, no aplicando el tipo máximo a todo el precio. La liquidación corre a cargo del comprador ante la Agencia Tributaria balear, con el modelo 600 y un plazo de treinta días hábiles desde la escritura. Existen tipos reducidos para primera vivienda habitual y compradores jóvenes dentro de ciertos límites de valor, ajenos al segmento alto del mercado.
La base imponible: el valor de referencia
Desde 2022, el impuesto se calcula sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia catastral. Consultarlo antes de firmar las arras es obligatorio en la práctica: si supera el precio, el impuesto sube aunque la operación fuera un buen negocio, y discutirlo exige impugnar la liquidación con prueba pericial. En fincas rústicas y viviendas singulares, donde el valor de referencia encaja peor con la realidad, la comprobación previa evita presupuestos rotos.
Obra nueva y otros costes de la compra
La primera transmisión de obra nueva no paga ITP sino IVA al 10 % más actos jurídicos documentados, con un tipo general del 1,5 %. A cualquier compra se suman notaría, registro, gestoría y, en su caso, los costes de la financiación. Como regla de bolsillo, una segunda mano del segmento medio exige presupuestar en torno a un 10 % adicional al precio, y las operaciones del tramo alto se acercan al 14 %.
Lo que debe el vendedor (y lo que retiene el comprador)
El vendedor tributa por su ganancia —en el IRPF si es residente, en el impuesto de no residentes si no lo es— y soporta la plusvalía municipal, que grava el incremento del valor del suelo. Cuando el vendedor no es residente, la ley convierte al comprador en garante: debe retener el 3 % del precio e ingresarlo con el modelo 211 a cuenta de la ganancia del vendedor, y responde de la plusvalía municipal como sustituto. Olvidar estas retenciones es de los errores más caros que puede cometer un comprador bien asesorado en todo lo demás.
La factura anual y la estructura de la inversión
Tras la compra llegan el IBI y las tasas municipales y, para los no residentes, la imputación anual de rentas o la tributación de los alquileres obtenidos; el patrimonio elevado puede activar además el impuesto sobre el patrimonio, con las reglas balears vigentes en cada ejercicio. Quien piensa en comprar mediante sociedad debe saber que no existe la ventaja automática: la estructura solo compensa con explotación real y sustancia, y la vivienda de disfrute personal en una sociedad genera más problemas fiscales de los que resuelve. Y un cambio de contexto para inversores extracomunitarios: la golden visa por inversión inmobiliaria quedó suprimida con efectos de abril de 2025, así que la residencia ya no viaja con la escritura.
Preguntas frecuentes
¿Qué pago si compro por 3 millones?
El ITP se calcula por tramos hasta el 13 % del exceso sobre dos millones; con gastos, la operación ronda el 13-14 % adicional al precio. La cifra exacta depende del valor de referencia.
¿Puedo escriturar por debajo del valor de referencia?
Puede escriturarse el precio real, pero el impuesto se liquidará por el valor de referencia si es mayor, y bajar el precio en escritura para ahorrar impuestos es fraude con recorrido corto.
Soy comprador y el vendedor es alemán no residente: ¿qué retengo?
El 3 % del precio, a ingresar con el modelo 211 en un mes, además de asegurar la plusvalía municipal. Sin esa retención, Hacienda puede dirigirse contra el inmueble.
¿La golden visa sigue existiendo?
La vinculada a la compra de inmuebles fue suprimida con efectos de abril de 2025. Las vías de residencia actuales son ajenas a la inversión inmobiliaria.