Affittare una casa ai turisti a Ibiza senza il titolo abilitativo può costare fino a 50.000 euro come infrazione grave, e arrivare a 500.000 euro nei casi molto gravi previsti dalla legge balear sul turismo (Ley 8/2012). E non è l’unico conto possibile: per la via urbanistica, il comune può sanzionare il cambio di destinazione d’uso non autorizzato con una multa tra il 50% e il 100% del valore dell’edificio. Solo nel 2026 si sono visti casi reali da 275.001 euro con sigilli all’immobile e una sanzione urbanistica di oltre 790.000 euro nella città di Ibiza.
Chi sanziona: le due vie parallele
Il primo equivoco frequente è pensare che esista un solo procedimento. In realtà convivono due regimi distinti. Il Consell Insular d’Eivissa è l’autorità competente in materia turistica: persegue la commercializzazione di soggiorni turistici senza titolo abilitativo e senza la dichiarazione responsabile di inizio attività turistica (DRIAT), ai sensi della Ley 8/2012. I comuni, a loro volta, possono aprire un fascicolo urbanistico in base alla legge urbanistica delle Baleari (Ley 12/2017, LUIB) per la destinazione turistica di un’abitazione residenziale: un cambio d’uso non consentito, punibile con una multa proporzionale al valore dell’edificio.
Nessuna delle due vie è teorica. Il Comune di Ibiza ha imposto una sanzione di 793.443 euro a un proprietario per la via urbanistica, applicando la forbice dal 50% al 100% del valore. Il Consell ha emesso sanzioni molto gravi, come una da 275.001 euro a Santa Eulària des Riu, accompagnata dai sigilli cautelari all’immobile.
Gli importi per ciascuna condotta
Nel regime turistico, le infrazioni lievi comportano un richiamo o una multa fino a 5.000 euro; quelle gravi, da 5.001 a 50.000 euro; quelle molto gravi, da 50.001 a 500.000 euro, con possibile sospensione temporanea dell’attività, dopo l’aumento del 25% introdotto dal decreto di contenimento turistico del 2025. All’interno delle gravi, commercializzare soggiorni turistici in un’abitazione che non ha presentato la DRIAT si colloca per legge nella banda alta della fascia. La recidiva e alcune condotte dei canali di commercializzazione possono far scattare la categoria molto grave. La legge prevede inoltre multe coercitive per imporre la cessazione e riduzioni della sanzione per riconoscimento di responsabilità e pagamento anticipato: una leva da valutare con i numeri davanti, non d’impulso.
Come vengono scoperti questi casi
L’immagine dell’ispettore che bussa alla porta è superata. I fascicoli recenti nascono soprattutto dal monitoraggio degli annunci sulle piattaforme (un annuncio senza numero di registrazione turistica è già di per sé una prova), da campagne coordinate tra l’ispettorato turistico del Consell e le polizie locali, e da denunce di vicini e condomini. Se l’attività prosegue, l’amministrazione può adottare misure provvisorie, compresi i sigilli all’immobile.
Il procedimento passo per passo e dove si gioca la difesa
Il fascicolo parte da un verbale di ispezione o da una denuncia, prosegue con l’atto di avvio — che individua fatti, responsabili e sanzione possibile — e apre una fase di osservazioni e prove prima della proposta di decisione e della decisione definitiva, impugnabile in via amministrativa e poi davanti ai tribunali. Il verbale non è la sanzione: è il momento di iniziare a difendersi, non di rassegnarsi.
Le linee di difesa utili dipendono dal caso, ma ruotano di solito su punti concreti: se ciò che è avvenuto era davvero commercializzazione turistica o una locazione stagionale soggetta alla legge spagnola sulle locazioni urbane (LAU); quali prove ha davvero l’amministrazione dell’attività e delle sue date; chi è il vero responsabile, perché la legge consente di agire contro proprietario, gestore e commercializzatore e l’individuazione non è sempre corretta; la proporzionalità e la graduazione dell’importo; e i termini, sia la decadenza del procedimento sia la prescrizione di infrazioni e sanzioni. Bisogna inoltre decidere presto, con assistenza, tra il riconoscimento con riduzione e una difesa nel merito: le due strategie sono incompatibili.
Errori che aggravano il problema
I tre più frequenti: continuare a pubblicare l’annuncio a fascicolo già aperto, consolidando le prove e aprendo la strada a multe coercitive e sigilli; ignorare le notifiche, lasciando avanzare il procedimento senza osservazioni; firmare riconoscimenti o pagare riduzioni senza aver prima verificato se esisteva una difesa solida. Un quarto errore silenzioso è quello dell’acquirente che compra una casa con attività turistica irregolare, ereditando il problema.
Domande frequenti
Possono sanzionarmi solo per l’annuncio?
Sì. La commercializzazione e la pubblicità di soggiorni turistici senza titolo abilitativo sono punibili di per sé: non serve dimostrare che ci siano stati ospiti per avviare il fascicolo.
Se affitta un’agenzia o una piattaforma, rispondo io come proprietario?
La legge consente di sanzionare proprietari, gestori e commercializzatori. L’intervento di un’agenzia non mette al riparo il proprietario, anche se la ripartizione delle responsabilità è proprio uno dei terreni della difesa.
Posso affittare per mesi senza licenza turistica?
La locazione abitativa o stagionale soggetta alla LAU è una figura diversa dal soggiorno turistico. Il confine dipende dai servizi offerti, dalla durata, dal canale e dalla finalità; tracciarlo bene, con contratti corretti, è la migliore prevenzione.
Conviene pagare subito con la riduzione?
A volte sì, a volte è denaro regalato. Prima di decidere vanno esaminati le prove, i termini e l’importo prevedibile dopo le osservazioni: la riduzione chiude la via del ricorso.