Recibir una notificación de expediente sancionador del Consell d’Eivissa por alquiler turístico genera, casi siempre, una mezcla de sorpresa y urgencia. La buena noticia es que este documento no es una sanción firme: es el inicio de un procedimiento en el que todavía puedes defenderte. Lo importante es saber qué hacer en las primeras horas y, sobre todo, qué evitar.
Qué es exactamente un expediente sancionador en alquiler turístico
Un expediente sancionador es el procedimiento administrativo que abre el Consell d’Eivissa cuando considera que una vivienda se ha comercializado como alojamiento turístico sin cumplir la normativa vigente: sin la comercialización turística autorizada (lo que se conoce como ECT, estancia turística en vivienda), sin cumplir requisitos técnicos, o incumpliendo condiciones de la licencia. El procedimiento suele constar de varias fases: incoación (apertura), instrucción (recogida de pruebas y alegaciones), propuesta de resolución y resolución final.
La notificación que recibes normalmente corresponde a la fase de incoación, es decir, al documento que te informa de que se ha abierto el expediente, quién lo instruye, qué hechos se te imputan y qué plazo tienes para responder.
Primeros pasos al recibir la notificación
1. Comprobar la fecha de notificación y el plazo
Lo primero es anotar con exactitud el día en que se te notificó, no la fecha del documento. El plazo para presentar alegaciones (el escrito donde expones tu versión de los hechos y aportas pruebas) empieza a contar desde ese momento. Si dejas pasar el plazo sin responder, el procedimiento sigue su curso igualmente y pierdes la oportunidad de defenderte en esa fase.
2. Identificar en qué fase está el procedimiento
No es lo mismo recibir un acuerdo de incoación que una propuesta de resolución o una resolución sancionadora ya definitiva. Cada fase tiene sus propios plazos y recursos posibles. Lee con atención el encabezado del documento y el pie, donde suele indicarse qué recurso cabe y ante quién.
3. Revisar con detalle los hechos que se imputan
El expediente debe describir qué anuncio, plataforma o inmueble ha motivado la denuncia o inspección, y en qué fecha se detectó la presunta infracción. Conviene comprobar:
- Si la dirección y la referencia catastral coinciden con tu inmueble.
- Si el anuncio citado sigue activo o ya estaba retirado en la fecha de la inspección.
- Si existe confusión entre alquiler turístico y alquiler de temporada o de larga duración, que se rigen por normativa distinta.
4. Reunir toda la documentación relevante
Antes de escribir cualquier alegación, conviene reunir: contrato de arrendamiento si lo hay, capturas del anuncio (o su ausencia), justificantes de pago de suministros, empadronamiento de los inquilinos si procede, y cualquier comunicación previa con la administración sobre la vivienda. Esta documentación será la base de tu defensa.
5. Valorar si presentar alegaciones, reconocer los hechos o esperar a la resolución
No siempre conviene alegar de la misma manera. En algunos casos, cuando los hechos son claros y la infracción es leve, puede ser más razonable reconocer la responsabilidad para acogerse a una posible reducción de la sanción por pronto pago. En otros, cuando hay dudas fundadas sobre los hechos o su calificación jurídica, alegar con pruebas sólidas es la vía correcta.
Qué no hacer nunca
Estos son los errores que con más frecuencia agravan la situación de quien recibe un expediente sancionador:
- Ignorar la notificación. El silencio no detiene el procedimiento; al contrario, suele derivar en una resolución sin que se haya tenido en cuenta tu versión.
- Pagar de inmediato sin analizar el caso. Pagar puede interpretarse como reconocimiento de los hechos y cerrar la puerta a defenderte, incluso cuando existían argumentos válidos.
- Modificar o borrar el anuncio pensando que así «desaparece» la prueba. La inspección ya ha documentado la situación con capturas de pantalla, y borrar el anuncio después no elimina la infracción ya constatada; además puede dar la impresión de que se intenta ocultar algo.
- Dejar pasar los plazos por desconocimiento. Cada fase tiene un plazo distinto para alegar o recurrir. Perderlo equivale a renunciar a esa vía de defensa.
- Firmar documentos o aceptar acuerdos sin entender su alcance. Algunos trámites, como la conformidad con la propuesta de resolución, tienen efectos jurídicos concretos que conviene valorar antes de aceptar.
Errores frecuentes en la práctica
Con cierta frecuencia, el propietario confunde la notificación de incoación con la sanción definitiva y paga sin más, cuando en realidad todavía puede alegar. También es habitual no comprobar si el expediente se ha notificado correctamente: si hay defectos en la notificación (por ejemplo, a una dirección incorrecta), esto puede tener consecuencias sobre los plazos y, en ocasiones, sobre la validez del acto. Otro error común es no distinguir entre la infracción por falta de comercialización turística autorizada y otras infracciones conexas, como el incumplimiento de aforo o de requisitos técnicos, que pueden acumularse en un mismo expediente.
Criterio práctico: cómo organizar la respuesta
Un orden razonable de actuación suele ser: primero, verificar plazos y fase del expediente; segundo, reunir toda la documentación disponible; tercero, decidir la estrategia (alegar, reconocer o esperar) en función de la solidez de los hechos imputados; cuarto, redactar y presentar el escrito dentro de plazo, con registro de entrada que acredite la fecha. Guardar copia de todo lo presentado es esencial para futuras fases del procedimiento, incluido un eventual recurso.
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar la vivienda mientras dura el expediente sancionador?
Depende de si se ha adoptado alguna medida cautelar (una orden provisional, como el cese de la actividad, mientras se resuelve el expediente). Si no existe tal medida, conviene analizar el riesgo de continuar comercializando la vivienda sin la autorización correspondiente, ya que podría generar nuevas infracciones.
¿Qué pasa si no contesto a la notificación?
El procedimiento sigue adelante igualmente. La administración puede dictar resolución con la información de que dispone, normalmente basada en el acta de inspección, sin que se haya incorporado tu versión de los hechos.
¿Existe algún beneficio por pagar rápido la sanción?
En algunos procedimientos administrativos sancionadores se contempla una reducción por pago voluntario y renuncia a recursos.
¿Puedo recurrir la resolución si finalmente me sancionan?
Sí. Contra la resolución sancionadora cabe interponer los recursos previstos en la normativa administrativa, dentro de los plazos indicados en el propio documento de resolución. Conviene revisar con atención el pie de recurso de cada notificación, ya que el plazo y la vía pueden variar según la fase del procedimiento.
¿Prescriben las infracciones de alquiler turístico?
Sí, tanto las infracciones como las sanciones tienen plazos de prescripción (el tiempo tras el cual la administración ya no puede actuar).