A settembre 2026, a Ibiza non vengono concesse nuove licenze di affitto turistico: l’acquisizione di posti letto turistici è sospesa dal Decreto legge 3/2022 e resterà tale almeno finché il nuovo quadro insulare non fisserà il tetto definitivo. Chi vuole gestire legalmente una casa ha oggi, in pratica, una sola strada: acquistare un immobile che disponga già di una licenza valida e trasferibile, e trasferirla correttamente.
Che cos’è la licenza ETV e quali obblighi comporta
Nelle Baleari la commercializzazione di soggiorni turistici nelle abitazioni passa dalla licenza ETV, gestita a Ibiza dal Consell Insular. Si attiva con la dichiarazione responsabile di inizio attività turistica (DRIAT) e genera un numero di iscrizione nel registro turistico insulare, consultabile pubblicamente, che deve comparire in ogni annuncio: un annuncio senza numero è la prima bandiera rossa, per il viaggiatore come per gli ispettori. La gestione richiede inoltre requisiti di abitabilità e sicurezza e la registrazione degli ospiti sulla piattaforma statale ses.hospedajes, obbligatoria da dicembre 2024.
Zonizzazione e anzianità: non tutte le licenze valgono uguale
Due variabili determinano il valore reale di una licenza. La prima è la zonizzazione insulare: solo le case situate in zone dichiarate idonee possono essere commercializzate, con esclusioni severe come il divieto assoluto di appartamenti turistici nella città di Ibiza. La seconda è la data: le licenze anteriori al 2017 non scadono, pagano per abitazione e non sono soggette alla zonizzazione successiva; quelle rilasciate dal 2017 si rinnovano ogni cinque anni, pagano per posto letto e dipendono dal fatto che la zona resti idonea. Due case identiche possono valere cifre molto diverse solo per il regime della licenza.
La moratoria e la borsa dei posti letto
Da febbraio 2022, il Decreto legge 3/2022 ha sospeso l’acquisizione di nuovi posti letto turistici in attesa che ogni isola definisca la propria capacità massima. A Ibiza la sospensione è ancora in vigore: non c’è borsa disponibile per nuove ETV e i rinnovi hanno priorità sulle nuove iscrizioni. Lo sblocco dipenderà dal tetto fissato dal piano territoriale insulare, senza una data garantita. Pianificare un investimento contando sulla «licenza che prima o poi arriverà» è, oggi, un errore da manuale.
Terreno rustico: la svolta del 2024
La modifica del Piano Territoriale Insulare (PTI) approvata dal Consell d’Eivissa a settembre 2024 ha ristretto drasticamente l’affitto turistico su terreno rustico: in via generale, possono destinarsi a questa attività solo le case costruite prima del 1956, per un massimo di 60 giorni l’anno e fino a tre camere. Gran parte delle ville rustiche prima commercializzate è rimasta fuori dal perimetro legale, e le conseguenze si vedono già nei procedimenti sanzionatori.
Comprare una casa «con licenza»: cosa verificare prima di firmare
La due diligence su una ETV non si esaurisce nel chiedere il numero. Bisogna verificare nel registro insulare che la licenza sia in vigore e a nome di chi; il suo regime (pre o post 2017) e, se del caso, quando scade il rinnovo quinquennale; il numero di posti letto coperti, che limita l’occupazione commercializzabile; che la casa sia ancora in zona idonea; che non ci siano procedimenti sanzionatori o di cancellazione in corso; e che il trasferimento della licenza sia pattuito espressamente nell’atto di compravendita e comunicato al Consell nei termini. Una licenza trasferita male può andare perduta, e con essa una parte sostanziale del prezzo pagato.
Domande frequenti
Posso chiedere oggi una nuova licenza a Ibiza?
In via generale, no: l’acquisizione di posti letto è sospesa. Esistono ipotesi residuali e regolarizzazioni di licenze con criticità, da analizzare caso per caso.
La licenza si trasferisce automaticamente comprando la casa?
No. Il trasferimento va pattuito e comunicato correttamente; comprare senza blindare questo punto è una fonte classica di contenzioso successivo.
Che differenza c’è tra licenze pre e post 2017?
Le prime non scadono, pagano per abitazione e non dipendono dalla zonizzazione; le seconde si rinnovano ogni cinque anni, pagano per posto letto ed esigono zona idonea. La differenza di valore è sostanziale.
Posso affittare la mia villa su terreno rustico?
Solo nei casi tassativi previsti dopo la modifica del PTI del 2024 (in generale, costruzione anteriore al 1956, massimo 60 giorni l’anno e tre camere). Al di fuori, l’attività è sanzionabile.